【司法拍卖】司法拍卖小贴士之“法拍房”（三）：充分准备？理智竞拍

　　司法拍卖小贴士之“法拍房”（三）
　　充分准备 理智竞拍
　　前面我们分析过司法拍卖（变卖）的特点和拍卖公告披露的内容，竞买人报名参与竞拍还需要做好哪些准备工作？
　　一、弄清楚是否属于司法拍卖，避免产生误解。 根据规定，司法拍卖中涉刑财产的处置可以无保留价起拍，除此以外的大部分“一元起拍”属于商业拍卖活动。例如某拍品市场价值几十万几百万甚至几千万元，但起拍价仅1元，有的竞买人受好奇心驱使、抱着捡漏的心态竞拍成功后才发现不是司法拍卖活动，可能导致支付高额的服务费和佣金，还可能面临悔拍或无法腾退交付等潜在风险。
　　特别提醒 ：目前，司法拍卖成交后，拍卖平台和法院不向买受人收取任何佣金或服务费，也就是说全部免费服务，法院负责腾退交付拍品并协助买受人办理过户手续。
　　可以参考以下方法辨认是否属于司法拍卖：
　　1.查看公告内容发布主体称谓，特别是公告开头和落款处，司法拍卖一般以“xx法院定于xx时间在xx平台进行公开拍卖”开头，并写明法院在拍卖平台的网址首页（例如http://sifa.xxx、http://sf.xxx等）。
　　2.查看拍品起拍价、保证金及加价幅度设置情况。司法拍卖（涉刑财产处置除外）保证金和加价幅度严格按照规定设置，即“保证金不超过起拍价的20%、不低于起拍价的5%，加价幅度不超过起拍价的5‰”。
　　3.查看公告正文相关说明。
　　二、弄清楚自己是否受限购政策约束，避免因为限购政策影响导致拍卖无效。 （详见“司法拍卖小贴士系列之一《竞买‘法拍房 ’需要具备什么资格？》）
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　　三、弄清楚自己的资金准备是否充分，避免悔拍。 目前，法拍房暂不支持公积金贷款，买受人可以通过其他途径融资并在规定（或约定）期限内支付全部成交款。
　　逾期未支付拍卖成交款的，视为买受人悔拍。
　　提醒： 个别拍品可能有“一键贷款”等类似业务链接，非法院设置，系拍卖平台合作方提供的商业借贷行为，竞买人除了承担正常的借贷利息外，可能还需要承担一定的服务费以及资金能否及时到账的风险。竞买人应谨慎选择，辨别真伪，因借贷及其他融资方式产生的各种风险与法院无涉。
　　拓展： 买受人逾期未支付拍卖成交款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。 买受人悔拍后，保证金及补交差价相关问题处理方法如下：
　　1.根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条之规定，网络司法拍卖成交后，买受人悔拍的，其所交纳的保证金不予退还。
　　2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第二款之规定，重新拍卖的价款若低于原拍卖价款，所造成的差价、费用损失等，由原买受人承担。若其所缴纳的保证金足以弥补该差价等费用损失的，则以该保证金填补差价，原买受人无须另行承担责任。若其所缴纳的保证金不足以弥补该差价等费用损失的，则由原买受人承担不足部分。
　　四、弄清楚拍品详情，包括户型结构、周边环境、房屋现状、装修程度、室内设施、租赁使用、车位配套情况等，尽量实地现场看样，避免想当然。 拍品页面除了披露房产楼层、面积、土地使用性质等基本信息外，还可能附有评估报告（询价结果）和部分图片，便于竞买人深入了解，也有个别拍品支持网上VR看样，基本上可以达到身临其境的效果。
　　提醒：
　　1.拍卖公告中一般会告知“以实物现状为准”“竞买人参加竞拍，即表明已完全了解，并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵”等信息。竞买人如对标的物现状有疑虑，请谨慎决定竞拍意向。
　　2.拍卖公告中一般会写明“本标的物不包含室内可移动的家俱家电”，没有写明的，竞买人可以向法院确认。当然，原房产所有人或使用人等也不得故意破坏室内布局和相关配套及固定设施，否则可能承担相应的法律后果。法院应在腾退后将房产交付给买受人，因腾退所产生的相关费用及风险无需买受人承担。
　　五、弄清楚相关税费情况，是否存在可能欠交的物业管理费、车位使用费、水电费等，避免额外支出。
　　1. 根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十条“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院
　　可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。” （详见“司法拍卖小贴士系列之二《快速看懂 拍卖公告》）
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　　2. 拍卖公告中可能写明“所欠交的物业管理费、车位使用费、水电费等由买受人承担”，之所以这样，也是无奈之举。根据规定，二手房交易中无明确约定的，欠交的物业管理费、车位使用费、水电费等应由原所有权人或使用人承担，新取得所有权人可以拒绝承担，但在实务操作中由于各种原因很难实现。目前暂无很好的解决办法，也没有法律规定这些费用可以在拍卖款中退还买受人。竞买人应该事先调查了解相关欠费情况，特别是涉及的欠费数额较大时，慎重决定拍卖意向。
　　综上，竞买人结合自己的实际需求，核实标的物相关情况后，准备资金，把握合适的时机就可以报名竞拍了哦。
　　
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　　编辑：罗美馨