为群众办实事丨购买抵押、查封的新建商品房，谨防这些坑！

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　　帮安居·法律小课堂 购买抵押、查封的新建商品房 谨防这些




　　案例
　　近期,房管部门收到群众举报线索，称某房地产开发企业在销售A商业项目时，存在销售已抵押的新建商品房未征得抵押权人同意、且未将房屋抵押情况未告知买受人的行为。


　　表现形式


　　新建商品房抵押通常是开发企业，以其合法取得的土地使用权或连同正在建造的房屋，以不转移占有的方式设立土地抵押或在建工程抵押、抵押给银行作为履行偿还贷款担保的行为。


　　风险分析
　　这种销售方式背后会存在着何种风险？
　　01
　　《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
　　02
　　《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条第一款规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。
　　虽然，现行法律并未禁止设立抵押的商品房转让，但实践中，开发企业与抵押权人签订的贷款合同，通常约定类似条款，如“在本合同有效期内，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物做出赠与、转让、出售、出租……”属于法律规定“另有约定”的情形。
　　因此， 如开发企业无法出示抵押权人同意销售的证明材料，后期可能因贷款银行与开发企业的纠纷，使得购房人已网签的《商品房买卖合同》无法办理备案手续。
　　同时，购房人作为消费者， 有权利知悉其购买的商品房完整的权利状况，了解房屋设立抵押的期限，如开发企业未能依约定解除抵押，可能造成购房人后续无法办理不动产权证的风险。


　　处置情况
　　经调查核实，房管部门认为该企业违反了《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，对该企业下达《整改通知书》，责令其限期整改。另根据当时有效的《武汉市房地产开发企业信用信息管理办法》的规定，对其予以信用扣分处理，并记入开发企业信用信息档案。










　　查询


　　购房人购买设立抵押的新建商品房的， 务必要求开发企业出具抵押权人同意该房屋转让的书面证明，并督促开发企业在签订商品房买卖合同时对抵押情况、抵押解除时间等相关问题进行明确约定。
　　同时，关于已查封房屋能否购买的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定“不得转让的房地产”包括“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。
　　《中华人民共和国刑法》第三百一十四条规定了“非法处置查封、扣押、冻结的财产罪”，即隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，可能面临处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金的刑事处罚。因此，购房人须高度警惕购买已查封房屋的风险。
　　关于房屋的真实权利状态，购房人可在购买商品房前要求开发企业明确告知，并通过房管局部门官方网站，查询拟购房屋的出售、查封、抵押等信息。
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　　来源：武汉房产动态
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