说说物业费②丨物业包干制：物业应按合同提供服务，业主也需按时缴费

　　在我们的日常生活里，物业管理无疑是影响居住体验的重要一环，其中涉及的费用收取制度更是直接关系到每个业主的切身利益。在武汉，约90%物业服务企业实行的是包干制模式。

　　包干制物业服务的运作机制与特点

　　根据《物业服务收费管理办法》，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　物业管理企业类似于总承包商，根据法律及合同约定收取物业服务费，并履行相关物业服务义务。物业管理企业可在法定范围内将部分专业服务转包，如安保、保洁、绿化、消杀、特种设备维护维修、设施设备检测等。包干制模式下，形成了专业外包方对物业管理企业履约，受物业管理企业评价、考核，而物业管理企业对业主履约的管理模式。

　　例如，某小区与物业公司约定固定年物业费为100万元，若本年度实际运营支出为90万元，则剩余10万元归物业公司所有；若本年度实际运营支出为120万元，超出的20万元由物业公司承担。

　　包干制的特点在于简单明确，业主只需按期缴纳固定金额，但更依赖物业公司自身的信誉和管理水平。《物业服务收费管理办法》明确规定，物业管理企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　在包干制下，由于物业服务人是按照合同约定收取固定费用，业主不参与收支管理，所以法律也就不要求物业服务人必须定期向业主公布包干制的物业费收支明细。如果物业服务合同中有明确约定或者根据业主大会决定，则物业服务人必须按约定定期向业主公布包干制物业费的收支明细。

　　空置房也要交物业费，减免没有统一标准

　　《中华人民共和国民法典》规定，即使业主未接受或无需接受相关物业服务，也不得以此为由拒绝支付物业费。同时，如果业主逾期未支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，若仍不支付，则有权提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式来催缴物业费。

　　有案例显示，2018年武汉业主刘某办理收房手续后签订《小区前期物业服务协议》，缴纳一年物业费后停缴。2021年11月，物业将刘某起诉至江夏法院。刘某认为她没有实际入住，没有享受物业服务。法院审理认为，物业公司提供了物业服务使小区安全得以保障、建筑物及附属设施得以维护，保证了小区各项功能正常运转，刘某实际享受了物业服务，需要缴纳相应的物业费。经调解，双方达成协议，刘某补缴拖欠的2743元物业费。

　　虽然法律规定空置房也需要交物业费，但一些地方也出台了相应的减免政策。以襄阳为例，襄阳市出台了《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》，规定对房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担70%的物业服务费。如果超过一年，则按正常物业标准收费。

　　类似的政策在贵州、河南等地也有，一些城市对空置房的物业费按20%收取，但要求房屋连续空置3个月以上且无人居住。这些减免政策并非全国统一，而是由各地根据实际情况自行制定。

　　物业服务纠纷要寻求合法解决途径

　　根据法律规定，业主有权对物业服务提出合理的质疑。如果物业公司没有按照合同约定提供服务，业主可以要求其整改，甚至可以申请调整物业费。但业主不能直接“断缴物业费”，书面投诉要求其整改。如果物业拒不整改，可以向当地主管部门投诉，或者通过法律途径解决。

　　有人民法院的司法判例显示，营口业主王女士以小区消防设施故障、公共收益不透明等物业服务瑕疵为由，诉请降低物业费标准。法院审理认为，物业费缴纳属业主合同义务，其举证的服务瑕疵未构成物业公司根本性违约，且收费标准调整需经业主大会共同决议，个人无权单独主张。最终裁定驳回王女士再审申请，明确物业服务争议应通过集体协商机制解决，而非个体诉讼。

　　包干制下业主与物业需建立良性互动。业主应依法履行缴费义务，物业企业则须恪守契约精神、保证服务质量。只有双方在法律框架内各尽其责，才能构建和谐社区生态。

　　出品：武汉市住房和城市更新局 长江网

　　统筹：徐嘉潞 王茜

　　采写：记者唐婕

　　值班编辑 王冲