危旧房“新生”

　　7月13日，61岁的张玉兰又一次来到青山区新沟桥街道二十一街坊旧址前。她曾经居住了37年的这个地方，如今打桩机正隆隆作响。

　　再过一年半，她和家人将搬进这里新建起的一幢32层的商品房里。张玉兰对此充满期待。

　　就在半年前，她还住在这里一栋“没有办法再住下去”的危旧房内。两年前，二十一街坊的3栋50年以上房龄的住宅楼，经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，安全等级均为C级。

　　修又修不起，拆又拆不掉。二十一街坊134户居民“住好房子”的希望，终于在去年被点燃——2023年，湖北省试点“住宅合作社”危旧房改造模式。

　　二十一街坊居民自发成立“住宅合作社”，以“居民主导、政府支持、企业参与”的模式，拆掉自己的老房子并在原地新建“好房子”。

　　危旧房的困境

　　张玉兰在自家老屋原址前说，明年底她将住进32层高的商品房。长江日报记者马振华 摄

　　说到老房子，二十一街坊的居民们有说不完的苦。

　　张玉兰1987年结婚后就一直住在这里。70平方米的房子住了一大家人，虽然很挤，但她比较满足。这里位于青山区繁华地段，一墙之隔就是三甲医院，生活方便。可随着时间推移，房子漏水严重，“越来越没办法住”。

　　住在顶楼的夏存友和张玉兰一样饱受“漏水之苦”。“一下雨家里就漏得跟水帘洞一样，人在家里还要打伞。”他说，“墙壁都被淋湿了，坐在家里很闷。”

　　“住得不舒服，也不安全。”74岁的居民张想英记得，有次看到对面楼栋的天花预制板保护层突然脱落，险些伤到人，让她心有余悸。

　　2022年，经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，小区3栋房屋安全等级均为C级。

　　一些有经济条件的居民搬走了，但更多人还住在这里。张玉兰老两口靠退休金生活，根本买不起新房。张想英觉得这里都是老邻居，买菜看病都方便，舍不得搬走。

　　怎么办？C级危房，要么修要么拆。居民缪伟研究后发现，这两条路都走不通。

　　给房子动“大手术”，整体修缮的成本至少要300万元。这对于大多数是离退休职工的居民来说，没有条件做到。

　　去年，居民们更是得知近期该区域没有征收拆迁的计划。

　　房子修又修不起，拆又拆不了，居民们处境尴尬。

　　成立“住宅合作社”

　　二十一街坊3栋房屋经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，安全等级均为C级。新沟桥街道供图

　　正当居民们一筹莫展时，去年，湖北省试点“住宅合作社”危旧房改造模式的消息传到了二十一街坊。

　　缪伟仔细研究了“住宅合作社”模式。他说：“由我们小区居民为主体，政府支持、企业参与危旧房合作改造，从而实现旧房换新房，这是当前的‘上上策’。”

　　2023年12月22日，青山区二十一街坊危旧房合作改造联合社成立。通过自荐、互相推荐，“住宅合作社”选出了由居民代表、社区党委书记等8人组成的理事会。社区党委书记刘英当选为会长，缪伟为副会长。

　　“刘英书记对居民非常熟悉，和政府各部门也有工作对接，各方面沟通都会方便很多。”缪伟说，刘英带着理事会成员克服了很多困难。

　　“100%居民同意”是摆在理事会面前的最大难题。从事多年社区工作的刘英深知，居民们的想法不完全一样，要达成一致意见非常难。但事关134户居民切身利益，必须得到每一户的同意。

　　刘英带着理事会成员挨家挨户上门解释宣传。有一户家庭顾虑很多，刘英上门十多次，这户家庭最终才签字同意。

　　尽管居委会做了不少工作，但刘英认为居民起了最主要作用。

　　张想英第一个带头签字，“不要等出了人命再搞”。她在小区里劝说邻居们也签字同意。

　　张玉兰也是第一批签字的居民。她经常拿自己家的情况举例，和邻居们说“住宅合作社”模式的好处。

　　“邻居之间的相互影响是很大的。”缪伟说，“‘住宅合作社’充分调动了居民的积极性。以前可能是‘要我改’，现在更多的是‘我要改’。”

　　国企这颗“定心丸”

　　明年年底，二十一街坊134户居民将住进这幢32层的商品房 新沟桥街道供图

　　在走访居民的过程中，理事会了解到居民最大的担心是：“房子谁来建？会不会烂尾？”

　　围绕大家关心的“痛点”，“住宅合作社”选定的代建公司为区属国企青山安居集团。

　　“都说眼见为实，区属国企我们看得见摸得着。”缪伟说，选择区属国企很关键。青山安居集团全程参与规划、建设和运营服务，给大家吃了颗“定心丸”。

　　从接手项目开始，青山安居集团就确定了“微利改造”原则。经过整体平衡测算，确定建设一栋32层住宅楼及商业裙房，共240套住宅。其中134套用于安置原居民，106套用于市场销售，由此实现资金自平衡，从而如期交房。

　　青山安居集团的参与，让居民们坚定了推进“住宅合作社”模式的信心。仅用了不到半年时间，二十一街坊就完成了全体居民签字同意的手续。

　　与此同时，武汉市各级部门也在积极推进该项目。武汉市有关部门在土地变性、规划调整等方面开辟绿色通道。青山区区直各相关部门同步开展土地交易、规划报批、项目立项、项目报建等工作。

　　在各方支持下，2024年7月13日，该项目拿到了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，成为湖北省首个通过“住宅合作社”模式进行危旧房改造的项目。

　　划算的“民生账”

　　现在，二十一街坊老房子已经拆除，新房开始建设。在该项目总建造师、北京市建筑设计研究院总建筑师吴晨看来，项目能推进得这么快，很大程度上是探索出了“住宅合作社”模式的最大公约数。

　　吴晨说，从城市角度来看，传统的拆迁还建模式成本较高，性价比越来越低；而通过“住宅合作社”模式，住宅建成后按照事先协议好的分配原则直接进行分配，减少了很多最终分摊到购房者身上的费用。

　　张想英和张玉兰各自算了账，都觉得划算。

　　张想英补交10万元的建筑面积差额费，不但可以住上新房，房子建筑面积还从50平方米扩充到72平方米。

　　张玉兰原来套内面积接近70平方米的老房子，补25万元差价后，就变成了套内面积85平方米的新房子。她说：“如果按照房价每平方米15000元的均价来算，买一套同地段、相同面积的商品房差不多要180万元左右，我们是无论如何也买不起的。”

　　“还要算上一笔‘安全账’。”刘英说，这些年来每逢刮风下雨等极端天气，二十一街坊居民的安全就是个隐患。今年年初遭遇“冻雨”天气，社区把居民全部安置到附近酒店过渡，现在终于彻底解决了这个安全问题。

　　居民全过程参与建“好房子”

　　“我们不但要住上新房子，还要住上‘好房子’。”项目开工后，“住宅合作社”的理事会成员们又在和青山安居集团对接，筹备制定居民和代建方定期沟通、参观制度。

　　这种居民参与建房的模式，在项目设计之初就开始了。改造方案是经过三轮入户调查、两次社员大会最终确定的。

　　建“好房子”是大家共同的目标，可134户有多种需求。怎样在保证大家共同需求的情况下，尽量满足个性化需求？理事会和总建筑师团队一起商议，对居民需求进行了归纳。

　　房屋质量是居民们共同的诉求。吴晨介绍，住宅采用剪力墙结构，大板跨、增加板厚，确保结构安全耐久。

　　“为了满足不同居民的不同需求，设计出40平方米到90多平方米的7种不同户型。”吴晨说，“连40多平方米的小户型住房都设计成了‘南北通透’，这在商品房市场几乎不可能。”

　　针对老年人居多的特点，新房还设计了大阳台，方便老年人晒太阳；设置空中花园，便于老年人散步。

　　“欢迎建成后都来我们这里看看。”缪伟一想到再过一年半就能住上新房，掩饰不住自豪。他说，希望二十一街坊的试点能给其他危旧房合作化改造提供经验，让更多居民住上“好房子”。

　　（长江日报记者马振华 冷靖华 李亦中 通讯员魏涵玉）

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