在法治轨道上推进物业服务和管理

　　“小物业”牵动“大民生”，物业服务和管理的好坏直接关系到市民的获得感、幸福感、安全感。

　　黄冈市人大常委会被赋予地方立法权以来的第一个大会立法项目——《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》（以下简称《条例》）将于7月1日起施行。《条例》围绕业主大会成立难、业委会履职难、物业服务人监督难、停车位（库）确权难、住宅专项维修资金使用难、行政执法进小区难六个方面的问题进行规范，为推进全市小区物业服务和管理夯实法治根基。

　　法律的生命力在于实施，法律的权威也在于实施。在《条例》即将施行之际，市人大常委会于6月14日召开《条例》实施座谈会，相关部门就如何贯彻落实好《条例》作了介绍。

　　坚持问题导向，围绕“六难”立法

　　我市现有住宅小区2736个，其中专业化物业管理小区839个、服务49.92万户、服务面积6647.92万平方米。

　　随着城市化进程快速推进，我市物业服务和管理覆盖面日渐扩大，各种新问题也随之出现。在物业服务质量、业主大会成立和运行、业主委员会履职、住宅专项维修资金使用、物业服务费收取等方面尤为突出。

　　“地方立法必须坚持问题导向，针对问题立法，以立法解决问题。”市人大法制委主任委员江海松说，市人大常委会在立法过程中，征集到1000余条意见建议，问题854项。《条例》共六章四十六条，重点围绕“六难”进行规范。

　　——围绕业主大会成立难，明确了首次业主大会的召集条件、召集主体以及召集程序。业主大会的召开形式，除集体讨论外，还可以通过书面或者电子方式召开，对大型住宅小区还创设了业主代表大会制度。

　　——围绕业委会履职难，对业委会不规范履职的情形明确了监督处理的措施，创设了业委会候补委员制度。对尚未产生业委会的住宅小区，创设了物业管理委员会制度，代行业委会职责。

　　——围绕物业服务人监督难，明确了住建部门是物业服务和管理活动的监督主体，负责对物业服务质量进行监督管理和考核。对物业服务人的禁止性行为也作了明确规定。

　　——围绕停车位（库）确权难，明确规划内的车位（库），由当事人协商决定权属，规划外占用业主共有区域的停车位，由业主大会决定其分配、使用和收费。人防车位仅能使用，并由具体维修保养方负责收费和管理。

　　——围绕住宅专项维修资金使用难，对紧急情况下如何启用资金，有针对性地作了细化规定。

　　——围绕行政执法进小区难，明确了相应的主管部门，执法部门的执法权限不明确时，由县（市、区）人民政府指定相关部门负责。发挥居民自治，通过建立健全联席会议、协调联动机制等方式，形成多方参与的小区治理格局。

　　完善配套政策，力求制度保障更完备

　　《条例》的出台，应时应势，社会高度期待，具体实施中的可操作性规定需进一步细化完善。

　　座谈会要求，以《条例》的贯彻实施为契机，推动各地各部门将法规确定的职责要求转化为可操作、能落地的制度措施——

　　市民政局要牵头制定《业主大会、业主委员会和物业管理委员会指导规则》，推动社区环境和物业管理委员会全覆盖，规范业主大会、业主委员会、物业管理委员会组建和运行。

　　市发改委要牵头制定《黄冈市物业服务收费管理办法》，明确物业服务项目成本信息、计价规则、物业服务内容和标准。

　　市住房和城市更新局要牵头制定《黄冈市物业服务质量考评办法》《黄冈市物业服务合同（示范文本）》《黄冈市前期物业服务招投标管理办法》《黄冈市物业承接查验管理办法》等规范性文件，全面推进前期物业合同、物业服务合同、前期物业招投标、物业承接查验、物业区域五大备案，建立健全“红黑榜”制度。牵头制定《黄冈市住宅专项维修资金管理办法》，规范维修资金归集、启用、管理流程。

　　市自然资源和城乡建设局要牵头制定《黄冈市住宅小区车位（库）管理办法》，推动对住宅小区车位（库）供地、规划、预售、交易以及不动产登记。

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　　按照时间节点，加快制定配套政策，不断促进物业服务管理工作法治化、规范化。

　　座谈会还要求，建立健全物业服务价格动态调整机制，探索形成“质价相符、按质论价、优质优价”市场机制。指导社区居委会发挥好社区环境和物业管理委员会作用，加强物业管理纠纷人民调解组织建设，健全人民调解组织网络，及时化解物业区域内的矛盾纠纷。

　　压实各方责任，确保法规落地落实

　　推动城市和产业集中高质量发展，市委要求统筹推进小区、社区、街区、片区“四区联动”城市更新行动。共创和美小区、建设完整社区、打造特色街区、更新城市片区成为城市集中高质量发展的重要目标和主要任务。

　　市委的决策部署指向哪里，立法工作就跟进到哪里。江海松表示，《条例》立法工作，就是为推进小区治理、建设和美小区提供法治支撑。

　　《条例》对各级政府及其部门的职责，进行明确规定。座谈会上，各部门表态要紧密配合，确保法规落地落实——

　　市住房和城市更新局表示，加大贯彻落实力度，提升普及度，加快推进行政执法进小区，强化示范引领和行业自律，培育一批星级物业服务企业、星级物业服务项目、“最美物业人”“美好家园”。

　　市自然资源和城乡建设局表示，对新建房地产开发项目，从源头抓起，在供地前明确配建要求，严格按照《条例》要求审查规划方案、把严竣工验收关。同时，优化流程、简化审批程序，为物业服务企业提供更便捷的服务。

　　市城管执法委表示，将紧扣物业管理的矛盾和难点，建立健全科学的长效管理机制，严格履行法定职责。

　　黄冈国投集团表示，对内积极整合全市物业管理资源，对外坚持效果导向寻求合作，力争2024年在管物管面积6000万立方米，营收突破1亿元。加快大物管信息平台建设，推进智慧赋能。

　　共同行动、共同努力，切实履职尽责，才能彰显良法善治新成效。

　　座谈会要求，对在贯彻实施《条例》中遇到的新情况、新问题，要及时分析研究，提出解决方案。贯彻《黄冈市区推动城市集中高质量发展实施方案》要求，结合《条例》有关规定，统筹做好“三无小区”、城中村、自建房小区和商品房小区物业管理，通过市场化+国有平台兜底的方式，组建公共物业平台，实现规范物业服务全覆盖。（

记者 熊庆萍  通讯员 杨志文 王婷

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　　责任编辑：王梁