“地王”并不是什么新鲜事物。２００７年那一轮土地市场热中，就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何？对新一代“地王”的命运有什么启示？

  　  有老“地王”赔七千万退地

  　  “地王”加冕，风光无限，开发商如意算盘“劈里啪啦”响，但市场多变，“地王”得主未必如愿以偿。回顾老“地王”，赔钱退地者有之，追涨被套者有之。根据中国土地勘测规划院权威数据，２００７版的“地王”大多“晚景凄凉”。

    　２００７年６月，志成企业以１１．０４亿元摘牌上海普陀长风生态商务区４号东南地块，成交价是３．１４亿元底价的２．５倍，折合楼面价约１．６４万元／平方米。２００８年６月，志成企业退地，违约损失超过３０００万元。

  　  ２００７年９月，福州融信地产以总价９．０４亿元、每亩单价近２０００万元高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，楼面地价高达９９５３元／平方米。２００８年３月，福州融信地产以损失７０００多万元保证金的代价，“吐出”福州“地王”。

   　 争购“地王”意在地外

   　 “‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士点明真相。

   　 因此，作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资。

 　   据《广东省２００８年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道，通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金拿地，然后又以土地储备为筹码，提升业绩，刺激股价，再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地，实际成为纯粹的资本工具，不再是生产资料。

  　  当然，如果宏观经济出现了大调整，股市、楼市间“短路”，被套的是购房人和股市投资者。

    “地王”风险政府须监督

  　  俞明轩说，要控制土地开发期，防止企业把土地放在那里，让土地自然增值。政府要加强土地供应监督，针对天价地，重点防范企业把自己承担的风险转让给社会承担。

　    按国务院有关规定，土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回，闲置满一年不满两年的，将按土地价款的２０％缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

   　 据报道，广州国土资源和房屋管理局近日已将２００７年部分违约“地王”处理意见上报广州市政府，首批８家房地产企业将因为没有如约履行经营性用地拍卖和开发流程，将面临处罚。资料显示，２００７年，广州市出让土地中有２７宗地块的楼面地价超过了当年土地成交均价４６２２元／平方米，从而成为各种“地王”。目前未动工或缓开工的高达２４个。据新华社电

  　  “地王”频现须警惕风险

   　 继北京广渠路１５号地以超过４０亿元的价格一举成为新“地王”后，上海、杭州、广州、南京等城市相继拍出本地“地王”，拉动房价再次涨声不断，更牵动社会公众神经。

 　   不可否认的是，一些地块由于地段、周围配套等因素，土地价格上涨有其合理性，但是，在国际金融危机影响仍在加深、经济企稳回升基础尚不牢固的大背景下，“地王”频现所蕴藏的风险不可小视。

  　  每一次新天价诞生的槌音落定，都伴随着无数人的望楼兴叹。“地王”频出，步步推高房价，但房地产行业的持续发展，始终不可能超越链条终端－－购房者的承受能力。而当前显而易见的是，实体经济尚未明显好转，就业形势依然严峻，居民实际购买力并未提高，“地王”频出必然导致房价和购买力之间的更大脱节。没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣，势必爬得越高，摔得越狠。

   　 “地王”的出现，不仅缘于开发商的非理性炒作，也与地方政府的推波助澜不无关系。如不能尽快从土地供应制度、政策入手彻底打破“借地生财”的利益链条，地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者，只会继续在开发商、商业银行、炒房者之间的利益泥潭中越陷越深。

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