法官提示：购房逾期还贷风险务必警惕！

　　按揭贷款是购房者以所购房屋做抵押，并由开发商提供阶段性担保的个人住房贷款业务，是常见的购房方式。那么，购房者一旦逾期还贷甚至拒绝还贷，银行和开发商将如何维护自身合法权益？今天分享的案例就是一起购房者无力偿还贷款，被开发商起诉的商品房预售合同纠纷。
　　2016年8月31日，被告徐江与原告开发商荣置公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买位于上海市青浦区某地的一间商铺，并与第三人海商银行签订《个人商业用房贷款合同》。
　　后徐江逾期还贷，海商银行另案诉讼，主张提前终止《个人商业用房贷款合同》，要求徐江支付全部贷款、罚息及律师费，荣置公司承担连带清偿责任。经审理，法院支持了海商银行的诉讼请求。
　　荣置公司履行连带清偿责任后，诉至上海青浦法院，请求解除与徐江签订的《上海市商品房预售合同》，要求徐江支付违约金及代为偿还的贷款、罚息和律师费，并返还涉案商铺。
　　原告荣置公司诉称， 根据双方签订的《上海市商品房预售合同》，被告徐江逾期还贷的行为已构成根本性违约，触发合同解除条款，并且荣置公司已经代徐江偿还银行全部贷款、罚息及律师费180万余元，恳请法院判如所请。
　　被告徐江辩称， 逾期还贷并非主观恶意，总房款20%的违约金标准过高，远超原告荣置公司的实际损失，要求调低。
　　第三人海商银行陈述， 荣置公司已向海商银行结清全部款项，徐江未履行前案生效判决。
　　法院认为， 法院经审理认为，《上海市商品房预售合同》系原被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。
　　被告徐江逾期还贷，导致原告荣置公司连带清偿贷款、罚息、律师费。荣置公司根据《上海市商品房预售合同》，请求解除合同、返还商铺、归还贷款本息的主张符合合同和法律规定，法院予以支持。
　　关于解约违约金，法院以荣置公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，徐江的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整为总房款的10%。另判决，荣置公司应当返还徐江全部购房款。
　　购房者逾期还贷的风险较多，主要有以下几点：
　　产生高额罚息。 通常贷款合同中约定了远高于一般贷款利息标准的罚息，一旦逾期将导致额外费用的产生，罚息亦会随逾期时间不断累积。 承担高额违约金。 若购房者逾期还贷，开发商可依据预售合同起诉购房者，要求解除合同并赔偿巨额违约金。一旦开发商胜诉，购房者将陷入返还房屋、支付违约金的困境。 个人征信污点。 贷款出现逾期，购房者的征信会产生不良记录，即便后续还清，也会留下最长可达五年的征信污点。
　　购房者如果遇到无法按约还贷的特殊情形，应当及时与银行沟通，提前向银行提出延期还贷的申请，经银行审批后，可暂缓还贷，如在暂缓期限内仍无法还贷的，可主动与开发商、银行协商灵活还贷。 （文中当事人系化名）
　　（来源：上海清浦法院微信公众号 作者：朱程飞 冯蕴卓（实习生）主审法官：邸素琴）
　　【编辑：刘艳】