调控半年 江城房价出现松动

(楚天金报)  从今年1月份开始，楼市调控进入前所未有的阶段，限购、限价、限贷“三板斧”让市场惊呼“史上最严厉”。如今，半年过去了，各界预测的楼市底部并未如期到来，甚至部分月份销量还出现过反弹。马上就进入下半年，武汉楼市会如何走，房价会不会出现大幅下调？记者进行了深入的采访。

    【市场】住宅销量下降万套

    今年1月份的限购令拉开了全年楼市严厉调控的序幕。1月份部分购房者抢在限购令落地前出手，武汉房地产市场出现了成交的一个小高潮，当月武汉全市仅住宅就卖出了10620套。之后的几个月销量逐步下降，仅3月份冲高到9786套，到5月份住宅销量再度下降到8539套。
    记者查询武汉市房管局发布的成交数据显示，今年1-5月的总销量与去年同期相比下降约万套，调控政策对市场的影响已经显现。
    上半年月销量的走势，还因为开发商“纠结”的心态。限购令刚出台时，不少开发商无法把握市场走向，选择延缓上市。如3月份，原定有30多个项目开盘，实际推盘的仅有一半。直到4月份，错过了“小阳春”的市场才开始逐步发力。

　　房价松动但未大降

　　从4月份开始，楼市的价格松动从近郊和次中心片区开始，且由大房企领衔。
    武汉市房管局发布的月度监测数据显示，限购令刚实施的1月份，商品住宅成交均价为6601元/平方米；4个月后，5月份成交均价降为6252.98元/平方米。
    从数据看，房价每个月环比小幅下降，但从1月份起，统计数据开始包括汉南区、新洲区和蔡甸区，远城区统计范围的增加，也摊低了房价。
    另外，多位开发商负责人反映，武汉房价控制目标即“限价令”出台后，楼盘申请预售许可时，房管部门对其售价审批非常严格。比如二期项目如果与之前一期时间间隔很短且产品一致，则要维持一期的价格；新项目上市价格很难突破同片区其他在售项目。这也是房价连续几个月出现小幅下跌的重要原因。

　　限购带火商业项目

    因住宅被限购，商业项目成为资金大量流入之地。上半年，几乎城区所有的精装小户型项目，都受到投资者的热捧；大量商铺也出现了多年以来成交最火爆的景象。这一切，均受益于限购和限贷，而且这波热潮仍在继续。
    中国指数院（华中）副总监李国政表示，武汉上半年住宅销量低于去年同期，但商业项目预计比去年同期销量暴增1万套。
    商业项目不限购，且贷款申请比住宅要容易，是银行的优质客户；更有不少人是一次性付款购买商业项目。
    业内人士认为，商业项目的火爆，一定程度上刺激了部分潜在购房者。

　　【预测】下半年供过于求

    商品住房只有库存多，供给大于需求，房价才会出现下跌。而从目前武汉楼市看，这个局面已经开始出现了。
    去年，武汉商品住房销量为11.3万套，出现供不应求的火爆景象。今年初，开发商手中库存不多，降价压力不大；进入4、5月份，随着上市量的加大，市场供求关系开始变化。国际知名研究机构戴德梁行6月份对国内重点城市地产市场的研究数据显示，武汉的库存过剩状态因持续放量市场供应再度深化，截至今年4月底，去库存时间攀升至近年以来高位，为18.3个月。即按照目前的销售速度，这些房子要一年半才能消化完。
    武汉市房管局数据显示，全年预计商品住房总供应量为1366万平方米，供应多集中到下半年。新供应加上库存，必然会导致市场供大于求。
    从需求方来看，上半年住宅市场多是刚需和改善型客户，他们出手后，新需求的聚集需要时间，需求不足加上库存和新增供应的巨大，供求关系变化是必然的。

　　房价逐渐小幅下降

    如果下半年调控政策不放松，在成交量萎缩、供应量增加的情况之下，成交价格肯定会有所下降。记者采访中，多位人士持这一观点。
    中科辉创总经理陈晖认为，上半年虽然销量没有出现暴跌，但房企之间分化明显，少数项目开盘能销售70%以上，很多项目一个月也卖不了几套房子。总体来看，多数房企销售业绩不佳，资金回笼困难，在信贷保持收紧的下半年还需要支付各种结算，如工程款等。因此下半年，不少房企无疑将面临着内忧外患的局面：一边是顶着强大的销售压力，另一边是担心资金链有可能断裂。
    但对于房价大降，很多人并不持乐观态度。李国政认为，现在购房的人还有不少是为了抵御通胀，只要这个预期不变，购房的热情就不会改变。一旦信贷方面有所松动，购房热又会升温。

　　调控政策不会放松

    上半年出台号称史上最严厉的调控政策，并没有让房价和成交量出现大跌，那么，下半年政策是否会再进一步收紧？
    本地多位专家认为，从中央目前的态度来看，下半年要放松上半年严厉政策的可能性非常小，因为调控出台5个月后市场影响开始逐步显现，在目前房价还没有达到预期下降的效果下，如果政策松绑将面临更大的风险。此外，各地保障房建设刚刚大规模开始，保障房还未显示出调节市场的作用，如果下半年要放松政策可能会造成市场恐慌。

责编 吴蕾