商品房价格买下经适房 二手房匆忙成交隐患逐渐显现

(楚天都市报) 3月1日，“新国五条”正式出台，明确要求二手房交易时，房东需按买卖差价的20%计征个人所得税。各地二手房交易量大增，武汉房产交易中心大厅的业务量比平时多了两三倍。

　　不仅交易量增加了，成交效率也大大提高。据百居易、华明达等多家连锁房产中介公司介绍，以前，二手房的成交周期往往需要1个月，现在两三天内就完成从看房到签合同整个流程的大有人在。

　　因匆忙交易导致的纠纷隐患逐渐显现：有的买家未看清房屋性质和房屋质量，有的卖家本来有“免税”资格却低价抛售，有的房产中介浑水摸鱼乱收费……

　　未看清房产性质，商品房价格买下经适房

　　十多天来，赵女士心里一直不太舒服：她以8000元单价购买的一套二手房，竟然是经济适用房。

　　去年，赵女士和家人看中武昌徐东某小区的一套二手房，但由于价格谈不拢，购房计划搁浅。今年3月1日，“新国五条”出台，她担心房东会将因此增加的20%个税转嫁给买家，被迫重启购房计划，短短10天之内就和房东谈好价格、签好合同、完成过户。

　　这时她才发现，自己以8000多元单价购买的二手房，是一套土地性质为划拨的经适房。“我以前就知道这是个经适房小区，却不知道土地性质跟商品房有差异。当时问中介，中介说我们是自住，没有任何影响。”赵女士说，“我担心的是，如果以后拆迁，划拨性质的用地不能和出让用地同等赔偿。”

　　该小区是武汉最早摇号销售的经适房，由于销售时间超过5年，按规定可以上市交易，此前对外公开销售的价格不到3000元。而这一片区的纯商品二手房价格为8000元—9000元，意味着赵女士以商品房的价格购买了经适房。

　　八旬太婆房产赠孙女，床上急签单身证明

　　3月14日一大早，武昌区民政局的工作人员就来到80多岁的韩婆婆家中，让躺在床上的她在“单身证明”上按下手印。

　　老人的家人告诉记者，韩婆婆丧偶多年，其名下有一套房产，早已说好要赠给孙女，却一直没有办理过户手续。“新国五条”出台后，家人担心要多缴个税，催她赶紧过户，以免夜长梦多。

　　但武汉市房管局介绍，像韩婆婆这样把房产过户给直系亲属，如果是通过赠予方式，可以免征个税和营业税，根本不受新政影响。

　　据21世纪不动产、顺驰置业等多家房产中介公司介绍，他们近期受理的二手房交易中，一些房东因急着出手，主动降价抛售。顺驰置业（武汉）总经理张葵说，交易5年以上唯一住房，很可能将继续免征个人所得税，而武汉类似二手房约占20%，全年成交约7000套。

　　顾不上仔细看房，交易后才发现房顶漏水

　　急着买房、过户的这一周，胡先生把所有时间和精力都放在与房东讨价还价、在房产交易中心排队上，甚至都没来得及仔细看看房子本身。

　　完成过户后，他定下心来看房子，这才发现房顶有漏水痕迹。“虽然只有巴掌大的一块，但我担心以后会越来越大。”他说，如果漏水是由外墙裂痕引起，解决起来相对方便一些；但如果是邻居装修损坏防水层导致的漏水，那就非常麻烦，“因为水会在墙里面到处流走，不知道从哪里漏出来，今天可能在这里，明天又可能在那里。”

　　胡先生赶紧再度联系房东，房东一再保证房顶水渍是由潮湿引起，绝非渗水。但他心里仍然不踏实，硬是要求房东退还2000元钱，作为维修费用。

　　“如果真是防水层出了问题，这点钱根本解决不了问题。都怪我买房时太着急，没有仔细看房，现在只能希望房东没有骗我了。”他说。

　　部分中介趁机乱收费，请交易者擦亮眼睛

　　让人操心的不仅有产权性质等问题，对魏女士来说，如果不是多了个心眼，她这次匆忙买房可能要多花近万元冤枉钱。

　　“中介一开始告诉我，说免费帮我办理过户，只是代收6.7万元税费。”魏女士告诉记者，但她坚持自己办理过户手续，最终只花了不到6万元。

　　但在过户现场，中介经纪人拿出一张收据，称她还要再缴纳一笔费用。她一看，原来是2000元的房产价值评估费。“武汉去年不是已经开始电脑估价，取消评估费了吗？”魏女士提出质疑并拒缴。

　　记者了解到，武汉对中介佣金的收取规定了上限比例，如总价100万元以内的二手房，中介佣金为总房价的1%。但对中介代收项目没有收费细则，由买房人和中介协商。即便如此，中介要求买房人支付已经取消的收费项目，显然是违规行为。建议交易人一定要仔细看清各种费用，如遇乱收费，可向房管或工商部门投诉。

　　三月底新政“落地”，抢成交切莫抢出麻烦

　　根据住建部要求，“新国五条”各地实施细则须在3月底之前出台。武汉市房管局承诺，所有手续齐全的房产过户申请，只要一经受理，即便在办理过程中新政“落地”，仍旧按照原政策办理。

　　记者采访发现，有买家为求尽快成交，而签下税费全包协议，并因此埋下隐患。

　　据了解，二手房正式成交前，买方大多要向中介和卖方支付定金甚至首付，比例最高可占总房价三成左右。盲目承诺税费全包，一旦新政正式执行而过户流程尚未开始，买家成本将大大增加；而如果到时反悔，预先支付的钱很难收回。

　　按规定，武汉对办理房产证5年以上的二手房交易免征营业税，对5年以下的按总价5.8%征收。因此，部分交易者签订合同后，先不过户，而是准备拖过5年时限再办理手续。去年，武汉正式上线存量房评估系统，即以系统评估作为二手房交易计税的基础，5年内房产升值部分也将纳入计税，导致出现大量已经交易多年的二手房纠纷。

　　北京盈科（武汉）律师事务所律师吴良涛认为，如果交易双方对可能出现的状况没有事先约定好，未来难免出现纠纷，“因此虽然时间紧迫，但建议双方还是多多考虑可能出现的风险，并事先约定好，如：什么情况下可以退房？如果新政执行而过户手续尚未受理，是停止交易还是税费各付一半？只有这样，一旦出现突发状况，双方处理时才有据可依。”

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