保利武汉市场“快周转”模式成质量问题祸首

　　位于武汉市洪山区的保利蓝海郡小区因停车费太贵，业主随意将车停放。

　　小区外拥挤的街道与小区内空空的地下车库。　　

　　武汉保利蓝海郡多栋楼顶屋顶渗水。

　　□记者 杨玲玲

　　交房不久房屋便出现墙壁开裂、漏水，电梯突然下坠等问题，以产品品质著称的品牌房企保利地产陷信誉危机。

　　截至目前，保利武汉市场累计储地待开发量近400万方，约是企业4年的去化规模(以2014年销售量计算)，为企业持续大规模的开发模式提供了充足的土地资源。

　　在8月中旬举办的2015博鳌房地产论坛上，保利地产副总经理兼华中华南董事长余英在接受本报长江商报记者专访时称，“在当前的拿地模式下，如何在短期内尽快地实现销售，才是企业竞争的关键。”余英认为，过去那种滚动式开发已经不适合现在三五十亿拿一块地，半年付清的情况，在现在高地价的情况下，快周转才是大房企发展的法宝。

　　然而，“快周转”背后却是频频出现的房屋质量问题。近年来，保利在武汉、北京、上海、南京、昆明等地陆续曝光质量问题。

　　对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，保利奉为制胜法宝的“快周转”战略，是一种快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜的战略，该战略致使楼盘质量问题频频发生，不仅损害了消费者的利益，更会砸掉企业的金字招牌。

　　保利深陷“质量门”

　　保利蓝海郡是湖北保利投资有限公司于2011年进驻南湖新城板块开发的项目，占地面积9.2万平方米，总建筑面积32万平方米，共有12栋带电梯的高层住宅，高度在29至33层不等。

　　在武汉保利蓝海郡论坛上，各种问题被业主曝出。电梯突然下坠或哐哐做响，真实上演电梯惊魂;业主车辆被盗、车胎被戳、玻璃被砸，却因在监控盲区，找不到破坏人;物业违规收费、监管失职;车库只售不租，高额停车费和服务费，使得汽车停在露天和路面，人车混杂，业主安全堪忧。

　　此前，亦有多名业主向长江商报记者投诉，他们购买的保利蓝海郡小区普遍存在屋顶漏水现象。小区还屡次发生电梯下坠事故，亲历电梯事故的业主迄今仍胆战心惊。

　　长江商报记者实地探访发现，蓝海郡的质量问题并非保利楼盘深陷“质量门”的孤例，仅武汉地区，保利时代楼梯间内墙起皮，保利花园多栋楼出现开裂、漏水等，保利的楼盘质量问题频现。此外，近年来保利遍布全国的多个楼盘也均出现过诸如此类的质量问题。

　　2014年4月《中国经营报》称，南京保利中央公园在开放样板间后，被100多名业主维权。不少业主反映，合同中3500元/平方米的装修标准与在样板间看到的实际情况严重不符。比如，项目使用的釉面砖，远低于普通精装所用的地砖价格;马桶虽是知名品牌，却是已经淘汰多年的系列;不过，诟病最多的还是海尔油烟机和燃气灶。

　　同时，据中国之声《新闻晚高峰》报道，北京市2013年执行“限价”政策，不管是期房还是现房，都严格遵循价格管控的要求，预售证审批不得高于前一期以及周边项目价格。于是，不少开发商推出了“捆绑精装修”的销售方式，通过精装修价格来拉升总利润，保利地产正是其中一个。

　　2013年8月，位于北京南城大兴区，被保利地产称为“首次置业第一盘”的春天里三期项目开盘。正式选房前，项目由毛坯改为精装，除购房款，业主需另交几十万元的装修款项。然而，业主们收房时却发现，灶具由日本樱花变成了北京樱花，洁具也是山寨的马可保罗，地板甲醛超标高达六倍。合同中约定的品牌变成了山寨货，房屋设计更是缺陷重重。

　　2012年1月，《时代周报》曝光了保利位于长沙的麓谷林语项目，交房不久房屋便出现墙壁开裂、漏水等问题。

　　另据《每日经济新闻》同年10月的报道显示，保利集团2008年开发的北京保利西山林语别墅也陷入质量危机。一业主称，2009年他买下西山林语的一套别墅，随后的三年时间里却被豪宅无电、漏水等多个质量问题搅得心力交瘁。对外宣称装修费高达250万元的顶级豪宅，第三方房屋检测机构检测后发现，别墅存在80处共性和个性质量问题。同时，西山林语小区11位业主反映，漏雨、漏水、电路故障是该小区房屋质量存在的共性问题。

　　快建快销背后藏隐患

　　“在当前的拿地模式下，如何在短期内尽快实现销售，才是企业竞争的关键。”在接受长江商报记者专访时，余英表示，保利对武汉市场一直很看重，未来武汉要形成100亿的销售规模，成为保利第二梯队(第一梯队为北上广深)的主力。“九省通衢，千湖之城，武汉的市场很大，这些年一直卖得很好，供地量大，房屋供应量和消耗量也很可观。”

　　截至目前，保利武汉市场累计储地待开发量近400万方，约是企业4年的去化规模(以2014年销售量计算)，为企业持续大规模的开发模式提供了充足的土地资源。而且，余英告诉本报记者，“在武汉地区，保利还会接着拿地，拿更多地。”颇有停不下来的意味。

　　保利手持的利器是“快周转”策略。一位业内人士表示，保利地产多年来坚持走普通住宅的开发路线，并加速“现金、土地、可售房源”的周期循环，提高资金运转效率，实现业绩的快速增长。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉分析道，保利提倡的“快周转”是一种快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜的战略，产品的定位大多是满足刚性需求的中小户型住宅。在这种战略下，通过加快资金、土地以及产品的周转速度来实现业绩的快速增长。企业采取的这种策略导致楼盘质量问题频频发生，这不仅伤害了消费者的利益，更会砸掉企业的金字招牌。

　　“高地价不断侵蚀着房地产行业的利润。”克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟说，对于绝大多数品牌房企来说，从拿地开始，很多项目在8个月内入市，有些项目甚至只要6个月时间就可以上市。一位不愿具名的承建商中层领导向长江商报记者坦言，“因为赶工期，短时间内就把项目的分期工程全部建造完成，交付之后楼盘出现质量问题也在意料之中。”

　　同时，杨科伟称，从设计环节开始，品牌开发商就对各个环节的成本严加控制。有的项目公司甚至去找“马路”装修施工队，在项目层层分包之下，项目质量自然难以确保。

　　可是，高价拿地，快速卖楼，如何保持销售毛利率?

　　韩长吉称，保利凭借着雄厚资金实力来保持销售毛利率。保利的资金实力一方面得益于其“快周转”的运营模式，“快周转”使企业实现业绩飞速增长并维护了资金链的稳健;另一方面，保利积极地在贸易地产、养老地产以及旅游地产市场上排兵布阵，多元化的运营方式提高了企业的整体盈利水平。

　　此外，保利有着广泛的融资渠道，不仅有银行贷款、股权融资、债券融资，还和信托等机构建立合作关系。高周转避免企业出现资金链断裂，降低了企业的运营风险。

　　行业或面临大规模洗牌

　　“房屋质量问题给保利带来的信誉危机是不可忽视的因素。”一位不愿透露姓名的分析人士曾向媒体表示。韩长吉也提出，品牌房企质量问题频发以致信誉危机，主要原因是企业采取“快周转”的战略。

　　这种战略往往看重销售成绩而忽视产品质量，在楼盘的建造过程中追求速度，并且对各个生产环节的成本严加控制，有的房企为了最大限度地压缩人力、物力、财力，甚至去找当地的一些小型开发商代工生产。此外，监管不严、处罚过轻也成为产生质量问题背后的推手。

　　对此，中国消费者协会投诉部主任邱建国认为，一方面要考虑建筑设计过程是否周全。同时，“房屋质量的标准还有一些缺陷。”譬如，毛坯房在交房时有《住宅工程初装饰竣工验收办法》等国家强制标准，然而，精装房则没有国家强制执行的验收办法。住建部相关负责人的回复是，“由于验收时，不同开发商用的材料、装修方式等难以制定统一标准，因此精装房验收标准出台的难度极大。”

　　一位不愿具名的房屋建筑公司资深工程管理经理表示，如果仅从建筑材料、施工标准来看，相较十几年前，已经进步很多。目前普遍出现的质量问题，更多是施工中产生的问题，导致这一现象的原因很多，建筑工人便是其中一个。“眼下大多数建筑工人流动于各个工地。由于流动频率太高，对他们来说，更在乎的是建筑施工的速度，因为他们的收入是根据施工量来定的，干得越多越快，赚得也就越多。”

　　不过，绿城集团总工程师孙国梁曾说，技术工人的问题并非难以解决。只要在施工过程加强管理，房屋的建筑质量是可以得到保证的。然而，和技术工人一样，建筑施工企业中那些有经验有能力的管理人员数量并不充足。

　　清华大学建筑系主任吴维佳表示，房屋应该有一个不断维护监管的过程。在欧洲，房屋10年要进行一次检查，确保质量达到交房时的要求。但在国内，建筑方很少有这方面的维护，这需要管理部门狠抓这件事。

　　对此，专家还建议：“买房前要仔细查看规划图、建筑设计图。交房时也应仔细验收，避免一些房屋质量问题。”

　　余英曾表示：“在降低成本这一块，我相信各个企业基本上都做到了极致，而为了降低成本，很多企业牺牲了产品的品质。”

　　“未来市场竞争将越来越激烈，市场会淘汰掉一批产品频频出现质量问题、失去消费者信任的企业，行业将面临大规模洗牌。”韩长吉对长江商报记者说，采取“快周转”模式的房企会继续把目光盯准中小户型住宅，在这一细分市场精心耕耘的同时，企业将实现转型，寻求多元化发展。企业将向“房企+X产业”模式转变，以产业为依托，地产为载体，业务向多元化的旅游、养老等产业转移。

　　未来市场竞争将越来越激烈，市场会淘汰掉一批产品频频出现质量问题、失去消费者信任的企业，行业将面临大规模洗牌。

　　——中投顾问房地产行业研究员韩长吉

责编：王玉涛