开发商为快速回笼资金借名备案抵押 业主买房12年无法办证

　　楚天都市报讯 图为：虹琦花园二期至今仍有24户无法办证

　　图为：蒋婆婆的购房资料

　　□楚天都市报记者张皓

　　近日，家住洪山区和平街虹琦花园二期10栋的蒋婆婆致电本报称，因开发商前期利用公司员工名义进行购房登记备案抵押，以获取银行贷款，导致包括她在内的24户真正花钱购房的业主，12年来一直无法办理房屋两证。尽管开发商出具了证明，但因存在法律上的风险，房产部门仍无法为业主们办理两证。

　　记者调查发现，该小区共有三期18栋750户居民。除了二期这24户业主外，因开发商违规，手续不合法等遗留问题，一期和三期也有数百户业主无法办理房屋两证。

　　购房12年至今办不了两证

　　“买的房子住了12年了，却一直办不了两证，这都成了心病。”近日，蒋婆婆说起此事，一脸无奈：“我和老伴都已年过七十，身体不好，两个孩子也都在外地，真是拖不起了呀!”

　　蒋婆婆介绍，小区由湖北威利房地产开发有限公司开发建设。2004年8月，她和老伴王爹爹花了30多万元，购买了这套130平方米的房子，当时房价为2780元/平方米。他们贷了13万元的款，5年期，不到两年便还清了房贷。

　　购买了这套房产后，麻烦可谓接踵而至。2005年5月28日，开发商交房时，因无水无电，业主无法正常入住。后来开发商承诺，2006年5月完全交付使用，同时出具房屋竣工验收合格单，以及国家规定的正式交房手续。

　　交房后，二期9、10号楼的业主们办理两证时发现，开发商手续不全，无法办证。

　　此时，开发商又向业主们承诺：2006年5月18日前，为业主办理房产登记备案手续。2006年8月份以前，使9、10号楼达到办理两证的条件，并协助业主将两证办理下来。

　　此后，开发商陆续将两栋楼的手续准备齐全。有的业主办理了两证，而有的业主在办两证时又遇到了新问题。

　　开发商借名备案坑了业主

　　据虹琦花园业委会负责人介绍，二期9、10号两栋楼，共有48户业主，其中24户办理了房屋两证，其余24户至今办不了两证。“12年过去了，房屋两证始终办不下来。原因就在于开发商前期借用员工名义在房管部门登记备案，并抵押以获取银行贷款。而我们买房时，根本不知情，这相当于开发商‘一房两卖’。”蒋婆婆告诉记者，她到房管部门查询发现，自己的这套房子，已登记备案在一个姓张的人名下。开发商当初之所以这样做，实际上是为了获取周转资金，因为开发商与员工签了售房合同后，可进行抵押登记，从银行获得贷款。

　　蒋婆婆说，为了尽快办理两证，她四处奔走。找到洪山区房管局一名负责人，申请能否特事特办。去年10月份，开发商还专门为她家出具了证明，交给了该负责人。结果还是失望而归，两证的事，至今都没能办下来。

　　小区还有数百业主无法办两证

　　据了解，虹琦花园共有三期18栋多层和小高层居民楼，住有业主750户左右。

　　业委会负责人介绍，除了二期这24户办不了两证外，一期11栋居民楼，因为开发商没有交清相关费用，还有业主没有办理土地证;有的业主手中只有购房收据，开发商没有出具正式发票，因此办不了房产证。第三期因为开发商手续不全，两证都不能办理。

　　记者从洪山区政府2009年的一份函件中了解到，虹琦花园中央街项目因违规超建，在2006年底被市规划局强拆，开发商资金链断裂，无法满足三期法律手续合法化(办理五证)资金需求。

　　针对这一历史遗留问题，2012年和2013年，曾有武汉市政协委员和人大代表分别上交提案和议案，武汉市房管部门和洪山区国土资源和规划局分别进行了答复。洪山区政府为此成立专班，负责协调报批等手续。

　　根据武汉市相关文件精神，虹琦花园三期房屋符合两证办理历史遗留问题处理范围，要坚持办证与企业补交税费相分离，依法登记确权与追究违法行为相结合的处理原则，建议先行启动房屋两证办理工作，同时依法向企业追缴2218.8万元的相关费用。

　　部门回应

　　办证需初始备案人配合单方面撤销原始备案不合法

　　虹琦花园一期和三期业主的两证历史遗留问题，虽然有了上述解决意见和原则，但二期这24户业主的两证问题，则悬而未决。

　　蒋婆婆说，目前开发商有个陶姓代表在协助解决此事。陶代表表示，可协助找当初登记的张某回来配合更名，不过需要她出一笔费用。蒋婆婆担心，因为公司名存实亡，张某早已辞职，能不能找到张某，都还是个问题。

　　对此，陶代表向记者表示，正在努力配合解决此事，其它问题不便多说。

　　3月2日下午，记者来到洪山区房管局。该局一名负责人表示，蒋婆婆家办不了两证，是个历史遗留问题，其中牵涉到法律问题，建议找武汉市房管局。

　　武汉市住房保障和房屋管理局有关负责人介绍，这24户的初始备案登记，都不是目前的业主，在当事人不到场配合的情况下，仅凭行政单方面撤销原始登记，不符合法律程序。

　　该负责人表示，开发商应该找来初始登记人配合撤销原始备案，如果找不来，开发商可走司法程序，申请撤销原始备案;经法院判决后，行政机关认可，便可为现业主过户办理两证。

　　湖北泓峰律师事务所胡家浩律师介绍，他接手的案件中，也曾遇到过员工配合开发企业，不用交首付和月供，通过假按揭，开发商将房产作抵押登记后，从而获得银行贷款，实现资金快速回笼，之后再将房子卖出去。“而房子之所以能两次办理贷款，一方面可能是开发商与银行串通，另一方面可能是银行审核不严。”

　　对于虹琦花园二期业主办不了两证的问题，胡家浩律师建议：现业主作为善意第三人，也可起诉开发商及其员工，如果初始备案人不出庭，法院也可以经过通告后，缺席审判。

责编：陈克