武汉发布物业费管理实施细则，这些恼人的细节都明确了

　　长江日报融媒体6月26日讯 6月26日，武汉市发展改革委和市房管局联合公布了《武汉市物业服务收费管理实施细则》，与以往最大不同的是，前期物业费实行政府指导价。
　　据悉，细则自2019年8月1日起实施，物业服务双方在《实施细则》实施前已经依法通过合同约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。
　　以往前期物业费频现“任性定价”
　　前期物业服务指的是在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业。在以往实际操作过程中，由于业主无法参与前期物业选聘，前期物业费存在“任性定价”情况频现。
　　一位地产业资深人士透露，“任性定价”往往会导致出现“高价物业费”。很多前期物业都是建设单位旗下的子公司，考虑到业主大会成立后调高物业费难度很大，建设单位就会在引入前期物业定价时，一起打“提前量”，直接定“高价物业费”，由此引发纠纷。
　　前期物业费有了基准收费标准和浮动幅度
　　对此，《实施细则》规定，我市住宅前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准由价格主管部门会同同级房屋主管部门制定。通过制定基准收费标准和浮动幅度，划定合理区间对住宅前期物业服务收费作出规定。
　　收费标准具体怎样制定呢？长江日报记者了解到，价格主管部门会同同级房屋主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布，物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。
　　《实施细则》说明，实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照细则相关规定执行。
　　前期物业费实行分等级定价，采取一费制
　　《实施细则》明确，武汉市中心城区住宅前期物业服务费实行分等级定价，共分5个等级。实行一费制，把小区共用电梯、照明等公共设施设备运行收取的能耗费用纳入物业服务费中一并收取，不再另行收取其他公摊费用。通过简化收费方式，防止乱立名目重复收费，减少物业服务涉费纠纷，进一步鼓励物业服务主体加强内部管理，提高服务质量。
　　长江日报记者看到，前期物业费参照物业服务5个等级分别制定了5类基准价，并且按照有无电梯进行了分别定价，在基准价基础上最高可上浮20%。有电梯的，最低的“一级”物业服务基准价1.2元/平方米·月，最高的为“五级”3.2元/平方米·月。基准价最高可以浮动20%，这意味着最高前期物业服务费不能超过3.84元/平方米·月。据悉，目前武汉市场上新小区物业费一般2元多每平方米，3元、4元近两年增长比较明显，最高的超过6元每平方米。


　　成立业主大会后物业费实行市场调节价
　　《实施细则》要求，建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并向辖区价格主管部门报送物业服务合同。
　　据了解，当住宅区成立业主大会后，其物业服务收费不作为前期物业实行政府指导价管理，实行市场调节价，由业主大会与物业服务主体依据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等情况直接通过市场竞争协商定价。
　　物业服务合同期内物业公司不得擅自调整物业费
　　《实施细则》要求，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业费，由建设单位承担，房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。
　　物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意，未成立业主大会的经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的“双过半”多数业主同意。征求意见前，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于15日。
　　长期关注小区物业管理的长江日报公益律师团律师陈亮认为，《实施细则》积极回应了市民对规范物业费的诉求，有利于维护业主合法权益，同时也保障物业服务主体的权益。此举将大幅减少因物业费引发的纠纷。
　　供水损耗据实分摊，物业不能因拖欠物业费断水断电
　　《实施细则》要求，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。
　　供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，也可由业主（物业使用人）按分表计量数进行分摊。其中，供水损耗据实分摊；供电损耗不超过总表计量数7%的，据实分摊；超过7%的，原则上按总表计量数的7%进行分摊。
　　物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或制冷服务的，收费方式及收费标准应当与业主大会协商约定。物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业费等理由，减少服务内容，降低服务质量，终端或以限时限量等办法变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。
　　物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。
　　任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。
　　占用业主共有场地收取的停车费，归全体业主所有
　　《实施细则》规定，物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。未成立业主大会的，应在前期物业服务合同中约定，并按合同约定执行。


　　利用业主公用部位、公用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，未成立业主大会的，经营所得收益由物业服务主体代为收取、保管，待业主大会成立后交付业主大会；已成立业主大会的，由业主大会决定其使用方式和用途。物业服务主体代为经营所得收益，可以按合同约定提取劳务费。
　　据悉，细则实施后，物业服务双方在巜实施细则》实施前已经依法通过合同约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。
　　对业主拥有产权或使用权的车库（位）不得收取停车费，物业服务主体可按合同约定收取物业服务费，物业服务费可按车库（位）的个数计收，也可按法定产权面积计收。
　　不得捆绑销售停车位
　　商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，并在销售场所醒目位置进行公示，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。
　　《实施细则》明确了五类免收停车费情况：执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等；临时停车不超过30分钟的车辆；为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；当地人民政府批准免费的其他车辆。
　　装修保证金和装修建筑垃圾清运费协商约定
　　针对当前一些小区出现保证金标准和退还纠纷，《实施细则》明确，由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。
　　装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费由双方协商约定。
　　每户出入证不得少于3张
　　住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置，每户人员出入证（卡）不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按照公示标准收取制作成本费。
　　对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实施出入证（卡）的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。
　　据悉，细则自2019年8月1日起实施，物业服务双方在《实施细则》实施前已经依法通过合同约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。（记者马振华 通讯员周钢 范磊）
　　【编辑：彭向东】
　　（作者：马振华)