还建房卖主三年后不配合过户咋办，法官：最好等具备过户条件时再交易

　　法官郑广芳接听周二之约热线解答法律问题 记者万勤 摄

　　杨女士介绍，三年前，她给家里老人买了一套90平方米的还建房居住，现在想把房子过户给老人，但卖主不同意，她怀疑是卖主反悔要涨价，为了保证以前签署的合同具有法律效力，她把合同拿到公证处公证，但又被公证处拒绝，“我怎样才能保证自己的合法权益呢?”杨女士显得很忧心。

　　郑广芳法官很耐心地解答，能够办理两证的还建房可分为两类，一类具有商品房性质，可直接办证进行买卖，同正常商品房一样入市交易，此类还建房买卖引发的法律纠纷相对较少。

　　还有一类还建房需满一定年限（一般为5年）后才能办理两证进入市场进行交易，此类还建房买卖在司法实践中易发生法律争议，杨女士所购买的房屋就属此类。从合同法的角度分析，杨女士与出卖人所签订的房屋买卖合同只要内容不违反法律的强制性规定，不损害国家或公共利益、不损害他人的利益，买卖合同本身是合法有效的。

　　但是根据相关规定，还建房5年之内不能过户，在5年之内，杨女士是不能将房屋过户到买受人名下的，即使出卖人配合，也无法在房产部门办理登记。所以此类房屋买卖合同在实际履行中会有较大的风险，如现实中出现的出卖人在房屋办证后又卖与第三人并办理过户的“一房二卖”问题，此时原购房人可能无法根据合同取得房屋所有权，其利益就受到很大损害。也就是说，尽管房屋买卖合同有效，但因等待还建房具备办证条件周期较长，在合同履行过程中会有较大风险。对杨女士提到的房屋买卖合同公证，因为公证处在公证房屋买卖合同时往往会要求出卖人提交房屋权属证明，还建房在未取得权属证明的情况下，公证处一般不会做此类公证。

　　郑法官说，如果购买第二类还建房，具有法律风险，建议市民谨慎购买，如果已经购买，建议像杨女士这样的购房人在房屋可以办理过户手续后，尽快督促出卖人配合办理过户更名手续，避免纠纷发生。

　　【编辑：戴容】