租房后发现房子被抵押怎么办？会不会影响租赁关系？| 民法典物权编解读

　　长江网8月28日讯（记者耿珊珊 通讯员洪法宣）租房后发现房子被抵押怎么办？租赁关系会不会受到抵押影响？民法典明确规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　常某为了做生意，用自己名下的商铺做抵押，向高某借款200万，并在不动产登记部门办理了抵押登记手续。办理抵押登记手续后，常某又将上述商铺出租给艾某，并告知了艾某该商铺存在抵押的情况。后常某生意失败，无法偿还高某的借款，高某行使抵押权。房屋被卖给徐某以偿还借款。徐某办理完产权过户手续后，让艾某搬出商铺。艾某有权拒绝搬出商铺吗？

　　民法典第405条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。也就是说，如果债权人（抵押权人）为了实现抵押权而出卖债务人的房屋后，新的房主不能要求承租人搬出房屋。俗称“买卖不破租赁”。但需要注意的是，要实现“租赁关系不受抵押权影响”是有前提条件的，即房屋租赁合同的签订以及承租人占有使用房屋均早于抵押权的设立。

　　洪山区人民法院南湖法庭法官杨洁表示，民法典的上述规定直接而明确，且与物权法的规定一脉相承。但民法典删除了物权法中关于“先抵后租”的规定，充分体现了物权优先于债权的原理，也兼顾了先权利高于后权利的生活逻辑。

　　在本案中，常某在房屋上设立抵押后，才将房屋出租给艾某，艾某明知房屋上设有抵押，仍然租赁。可见，艾某的情形并不符合民法典关于“租赁关系不受抵押权影响”的前提条件。因此，产权变更后，新的房主即徐某有权让艾某腾退房屋。

　　【法律小贴士】债权人和承租人签合同前都要先查清房产相关信息

　　司法实践中，债权人在债务人的不动产上设立抵押权时，要对不动产进行现场勘查，谨防不动产已出租给第三人；承租人租赁房屋时，要核实不动产上是否存在抵押权。

　　杨洁法官表示，对于承租人而言，在签署租赁合同前，建议事先查明租赁房产上是否存在抵押权，可要求出租人出示产权证书或到产权登记机构查询房产的相关信息。在签署完租赁合同后，立即要求出租人将租赁的房产交付给承租人，并保留占有房屋的凭证。如：承租人在物业办理的装修或入住手续证明；承租人交纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费的凭证等。

　　对债权人（抵押权人）而言，在接受抵押前，建议对抵押房产进行实地查看并保留房产是否已转移占有的相关证据，或要求抵押人就抵押房产是否已出租出具情况说明，避免日后出租人与承租人串通、倒签合同。

　　【编辑：戴容】