承租人租赁期满享有优先承租权丨民法典解读之合同编

　　长江网10月8日讯（记者夏晶）2015年，黄某承租宋某的商铺，合同约定租赁期限五年，到期后承租人有优先承租权。起初，因商铺位于新开发区，人流稀少。承租人黄某利用网络资源，聘请专门人才在线上线下推广，商铺生意逐渐火了起来，并固定了一大批客源。
　　2020年，第三人王某得知黄某的房屋租期即将到期，率先找到宋某在正常房屋租赁合同的基础上，额外支付给宋某五万元商铺转让费。宋某租赁期限到期后，首先提出不与黄某续租，要求黄某退出房屋。黄某坚决要求按照租赁合同的规定优先承租该房屋。宋黄二人争执不下，诉至法院。
　　北京盈科（武汉）律师事务所律师丁皓介绍，民法典合同编第743条第2款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有同等条件优先承租的权利，首次在法律层面规定了房屋承租人在房屋租赁期满后享有优先承租权。所以当事人双方在自愿、平等的基础上协商一致签订了房屋租赁合同, 合同中约定在同等条件下承租人享有优先承租权，该约定不违反法律、政策规定,应予以保护。房屋租赁期限到期后，黄某的优先承租权应该得到保护。
　　该案宋某诉讼至法院，法院认为优先承租权是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，对该请求权不宜通过强制履行的方式进行保护。由于本案判决时第三人王天已经实质占有租赁物，并已经开始经营，不宜因为黄某的优先承租权而强制要求第三人返还租赁物。
　　法院认为租赁合同约定承租人在同等条件下享有优先承租权，出租人拒绝承租人同等条件下续签合同的请求，而将房屋出租给第三人，侵害承租人的优先承租权，因房屋已被第三人合法占有，承租人仅可要求出租人承担违约责任，并赔偿因侵犯承租人优先承租权造成的经济损失。
　　法院最后判决，房屋所有权人宋某赔偿黄某暂停营业期间的经济损失，商铺转让过程中的获益五万元归黄某所有，同时判令宋某按照租赁合同的约定以两个月的房屋租金金额为限向黄某承担违约责任。
　　法律小贴士
　　丁皓律师介绍，优先承租权为房屋租赁法律关系中相对弱势的承租人提供法律上更进一步的保护。以商铺为例，为房屋提升价值更多的是使用者的作用，优先承租权为保护这份价值提供了依据。在住宅租赁方面，优先承租权为弱势的租户稳定的居住提供了法律保护。房屋租赁是保障基本住房需求，解决低收入人群住房问题的重要手段，用立法的手段规范房屋租赁市场的参与主体的行为，保障各方面的利益，充分的发挥房屋租赁市场在解决中低收入者住房问题中的积极作用。
　　【编辑：符樱】