房产分户面积图究竟是怎么来的？记者去探了探

　　长江网2月23日讯（记者冷靖华 通讯员陈祖军）“房产分户面积图究竟是怎么来的？”不少市民在办理不动产权证时对此感到好奇。2月19日-23日，长江网记者跟随武汉市房产测绘中心工作人员进行了探秘。

　　不仅要测房屋内的建筑面积

　　还需要测公共建筑面积

　　在武昌汉街一栋写字楼测量现场，记者看到，市房产测绘中心5名测绘技术人员到达后，立刻分组带着全站仪、GPS定位仪、测距仪、钢卷尺等不同的专业测量仪器，进入写字楼内选点位进行测量。他们先在其中一层的各个不同位置画红圈定位，再进行测量。测过后，技术人员开始进入屋内测量，先用测距仪对长宽比较规整的地方进行距离测量，再对屋内拐角部分采用皮尺或钢尺等工具进行局部测量。

　　“测量出的这些分层建筑面积和分户建筑面积，再绘制成图，就是我们在不动产权证上看到的房产平面图和房产分户图。”一位测绘技术人员介绍。

　　市房产测绘中心副主任潘芾林告诉记者，在繁琐细致的测量工作结束后，测绘中心技术人员会再在专业计算机内，将采集的数据录入，进行内业制图。

　　“其实，现在大家看到的不动产权证上显示的房屋面积，是包含了套内建筑面积+公摊建筑面积的。” 潘芾林介绍，绘制测绘图时，不仅需要测量房屋内的建筑面积，还需要测量公共建筑面积，例如：楼栋内的共有楼梯间、电梯间、电梯井、室外楼梯、管道井、门厅、过道、门廊、电梯机房、消防控制室、水泵房、设备间、值班室等几十个公共空间，甚至还包括建筑物外墙中心线之外的墙体等。“之后，还要再根据每一幢、每一层、每一功能区的面积，按照测量技术规范及相关规定分摊到每一户，从而形成最终的房屋权属面积。”

　　精准定位房屋坐标

　　满足数字化城市需求

　　2月19日，技术人员来到了位于武昌中北路附近的一栋写字楼，先在这栋目标楼外扩30米左右处布设GPS控制点，两位技术人员拿着GPS定位仪，在商业楼周围转角和必要节点附近，打钉喷漆标记4个定位起始点，另外3位技术人员架起全站仪、三脚架和棱镜熟练配合，对区域内的目标建筑进行坐标数据采集。

　　记者看到，除了对写字楼本身进行坐标数据采集，技术人员还对该房屋的相关位置以及周边可参照的道路边线、围墙等参照物的坐标进行采集，从而最终确定出该写字楼在地图上的准确坐标位置。

　　“现在，我们不仅能定位小区的准确地理位置，还可以精准定位到小区内每栋楼的位置，能快速到达楼栋单元门。” 测绘中心相关负责人说，这些都是房产测绘中心一栋楼一栋楼地准确测量定位出来的。

　　潘芾林告诉记者，现在测绘过的每栋房屋都有自己独一无二的坐标位置，在未来将形成一个三维立体图，里面关于这栋房屋的所处地段、面积、户型朝向等信息将综合呈现，从而满足数字化城市的需求，通过高科技手段实现输入一个地理位置就能准确找到这个楼盘及其它的相关信息，而绝不会同时出现两个不同楼盘。

　　每一层都得测

　　一天爬了5栋34层的高楼

　　技术员杨鸣新介绍，今年1月28日，市房产测绘中心接到了一个江夏区住宅小区项目的测量工作单，这个项目不仅要测量定位每栋住宅楼，还要测量户内。来到现场一看，发现这是一个共有8栋34层的高层住宅楼项目，现场的施工电梯已经被拆除，但楼内电梯还没通电，无法使用。

　　“没电也得测，还得每一层都测到。”杨鸣新说，后来大家克服困难，一层一层地爬楼梯测量，有的楼层为了核查更准确的数据，往往还要折回去，上上下下地反复测量、核实，最后测到晚上。“除了经常碰到这种爬高层楼梯的事，为了不影响房屋交付，制图工作工期紧张，技术人员加班加点地测量是常有的事。”

　　潘芾林介绍，房产测绘不仅是一项技术活，也是一项脑力、耐力、体力相结合的工作，由于有些房屋设计造型不规整，为了精确测绘出房屋的面积，不仅要查阅规划设计图纸及相关资料进行比对核实，而且在现场需要花费很长时间进行面积测量，这是对测绘人员专业技能水平的检验，更是对他们科学严谨精神的磨练。

　　测绘定位坐标

　　破解房屋门牌地址变更难题

　　技术人员李磊告诉记者，有一次，他们对中心城区存量房进行测绘清理补测工作。在查找一幢建于1987年总层数为6层的房改房时，技术人员发现，房管图上查询到的房屋为1层，且两者的栋基线相差很大。“我们当时判定应该是该栋房屋门牌地址发生过变更。”

　　后来，大家翻遍了该幢内24户所有的历史登记档案数据，都没有找到房屋坐落变更证明材料。通过分析发现，该栋有1户在近年发生过1次转移登记，判定该幢房屋大概率未拆迁。于是，经过又一轮细心翻找，终于在某一户的档案材料中发现了该栋房屋的外立面照片，进而细心地发现该栋房屋的外立面有特别之处。“基于这个特别之处，我们对比了整条街道上的所有房屋，并开展了调查，最终确定了房屋位置，测量出该幢房屋的精准坐标。”

　　潘芾林介绍，历史测绘图纸和产权登记坐落模糊，以及门牌地址变更等多种历史客观原因，给测绘工作带来特别大的难度。为了攻克难点，市房产测绘中心通过和中国地质大学（武汉）共同开展课题研究，以1：2000房产管理图、地名地址数据库等空间数据为基础，引入GIS空间比对分析，大幅提高了工作效率。同时，大家还拿出“钉钉子”的精神，通过对海量的历史档案数据进行人工梳理和分析，总结出“三次定位、三个核实”的工作方法，极大提高了房屋的落地率，保证了测绘成果落地的严谨性和可靠性。

　　【编辑：贺方程】