房产证未办开发商却跑了，怎么办？法官做客“周二之约”直播答疑

　　长江日报大武汉客户端10月26日讯 10月26日9时30分至10时30分，硚口区法院汉正街小商品市场人民法庭副庭长谢磊做客“周二之约”直播间，专题为网友解答房产纠纷问题。


　　法官谢磊正在直播答疑。记者陈勇 通讯员李金星 东成 徐彭鹏 摄
　　【关于买房】
　　因限购退房不能免责
　　问：跟开发商签了认购书以后，我因购买其他房屋导致限购，现在开发商要求追究我的违约责任，我能否以政策原因为由主张免责？
　　答：该种情形属于因购房人自身原因导致合同无法继续履行，购房人不能免除违约责任，仍应承担违约责任。
　　问：房东的妈妈跟我签订了房屋买卖合同，将房屋出售给我，现在房东表示不同意卖房子，我该怎么办？
　　答：按照法律规定，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。房东不同意卖房的情况下，买受人不能要求继续履行合同，只能要求无权代理人承担违约责任。
　　问：在签订认购书后，我没有按约定支付首付款并签订正式的商品房买卖合同，已经支付的定金能否退回？
　　答：认购书约定了签订正式购房合同及支付首付款、办理按揭贷款的时间，业主未依约办理上述手续，构成违约，开发商有权按照约定没收定金。
　　【关于产权】
　　公婆的房子，儿媳出资也不能占为己有
　　问：公婆要求儿媳腾退房屋，儿媳称房屋原系公房，房改后才登记至公婆名下，而房改款由儿媳出资，儿媳能否拒绝腾退房屋？
　　答：房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。房改款的出资行为并不导致出资人享有房屋所有权或居住权，出资人不能以此对抗所有权人要求其腾退房屋的请求。
　　问：父母离婚时协议约定房屋归我所有，现在爸爸拒绝履行协议，该怎么办？　
　　答：父母离婚时双方约定共有房屋归子女所有，属于双方在离婚时对婚内财产的处分，离婚协议系以离婚为生效条件的协议，不得随意变更和撤销。一方不履行协议时，另一方可以向法院起诉，要求对方履行协议，协助办理房屋过户手续。
　　问：家里的房子买了十几年，一直没有办证，现在想办证，但开发商已经找不到了，我如何才能办理产权证？
　　答：首先要看房子是否有初始登记，如果开发商已经取得初始登记，仅仅是找不到开发商提供资料而无法办证，可以向法院提起诉讼，要求判决开发商协助办证。法院在通过其他方法无法联系到开发商的情况下，会公告送达，公告期满就可以缺席开庭和判决，判决生效后就可以持判决书办证。
　　【关于房屋质量】
　　精装房装修有问题，可向开发商索赔空置损失
　　问：精装修的房屋交房后发现存在装修瑕疵，能否找开发商索赔？
　　答：精装修的房屋交付时，除了要像毛坯商品房一样通过竣工验收，还要符合合同约定的装修标准，如果存在装修瑕疵可以要求开发商进行修复，如果该瑕疵导致房屋无法使用，可以要求开发商赔偿房屋空置损失。
　　问：楼上的房屋漏水到我家，但楼上是公房，我该找楼上的住户还是找房管所修理？
　　答：房管所对其管理的公房有管理和维修的义务，如因房屋设施老化导致漏水，房管所应承担修理责任，如因楼上住户装修或使用不当导致漏水，应由楼上住户承担修理责任。
　　直播结束后，谢磊法官将继续在评论区为网友提供法律咨询服务，至11月8日下午5时30分结束，网友可扫描下方二维码提问。


　　（长江日报记者陈勇 通讯员东成 徐彭鹏）
　　【编辑：张靖】