多重因素导致楼市和房租量跌价升

(亿房网) 黄石房地产市场信息发布平台的数据显示，今年上半年，黄石市城区商品房销售3192套，同比下降33.42%;销售面积36.13万平方米，同比下降33.1%。对比2009年和2010年同期数据，今年上半年商品房销售跌势明显。不过与成交量相反，黄石市房价却仍处涨势。统计数据显示，上半年黄石城区商品房销售均价为3252元/平方米，同比增长9.75%。

　　黄石港区价格领跑全市

　　上半年的商品房成交均价方面，黄石港区高于全市其他区域，包括有“黄石新城”之称的经济技术开发区。最近的统计数据显示，该区普通住宅成交均价已经突破4000元/平方米，达到4050.51元/平方米。西塞山区和经济技术开发区的商品房价格“紧随其后”，均价分别达到3587.53元/平方米和3377.6元/平方米。下陆区和铁山区由于离中心城区较远，商品房价格跟中心城区有较大差距，分别为2273.8元/平方米和2577.68元/平方米。

　　多重因素致量跌价升

　　多位业内人士分析，黄石楼市上半年之所以出现如此态势，是几个方面因素综合作用的结果：一是国家调控政策更加严格;二是刚性需求减弱;三是投资性需求减少;四是银行放贷更为严格;五是商品房成本价格提升。

　　坚冰之下开发商放慢推盘

　　数据显示，黄石今年以来入市的新盘不多，上半年黄石城区批准预售商品房面积为32.07万平方米，同比下降55.42%，但是价格却在上涨。业内人士认为，这一现象表明，在调控政策下，开发商选择坚守观望，推新盘的速度正在放慢，可供选择的房源也有限，目前，市场观望气氛浓厚。

　　预计僵持局面还会继续

　　记者调查了解到，因多项调控尚在继续，目前多数购房者仍持观望态度，寄希望于房价能大幅下调。但有业内人士分析，在未来一段时间内，房价大幅下跌的可能性不大，楼市可能会有一个“僵持”阶段。

　　据国土资源部最新公布的二季度综合地价环比显示，涨幅前十位城市中出现了黄石。同时，自开年以来，水泥、钢材等建筑材料均出现不同幅度上扬，从成本角度考虑，房价会向上波动。而且，由于银行贷款政策收紧等因素，购房者的冲动将一定程度被抑制。业内人士分析，下半年，房子降价销售可能性不大。

　　根据多家楼盘销售人员介绍，由于政策调控，买房者出手也会更加谨慎，在此阶段出手较多的将是刚性需求。而从国家目前的调控措施来看，二三线城市也成为了监测重点，在此情况下，二三线城市房价也不可能上升过快。多位业内人士称，至少在可预见的一段时间里，商品房价格大幅上涨的可能性不大。

　　二手房比一手房价格更高

　　同一区域的一手房和二手房，二手房价格居然高于一手房，这不禁让想在二手房市场“淘宝”的于先生倒吸了口冷气。近期，记者走访市场发现，随着宏观调控政策影响的深入，一些区域的一二手房价格出现“倒挂”现象。

　　于先生想在团城山区域购买一套商品房，然而，动辄4000元/平方米以上的新建商品房价格让他望而却步，于是他便想在二手房市场“淘宝”。结果，于先生到几个二手房中介发现，同地段未满5年的房源，平均房价也在4000元/平方米左右，有的房源价格甚至高于新建商品房的价格，这让他感到有些匪夷所思。

　　“商品房价格的上涨，在一定程度上推动了同区域二手房价格的上涨。”黄石伟业地产总经理孙晓明介绍，例如，黄石港区一套房源年初挂牌时是每平方米2600元，3月份维持在每平方米3000元，5月份时涨到每平方米3400元，现在便是每平方米3600元了，与该区域新建商品房的价格相差不大。业内人士告诉记者，就正常关系而言，二手房价格一般比周边一手房价格要低20%—30%，即便是次新房，价格也应比同等质量的一手房价格合理下浮10%—15%，目前部分二手房的价格之所以高于一手房价格，一方面，是目前新建商品房均采用“一房一价”，部分开发商为了促进销售，回笼资金，还会加大价格的优惠幅度;另一方面，在市场前景不明朗的情况下，二手房业主惜售心态愈发明显，而未满五年的房源还要缴纳一笔高额的税费，虽然这部分费用是二手房业主缴纳，但大多数会转嫁到购房者身上，在一定程度上也推高了二手房的售价。

　　“现在二手房业主并不急着售房，因此二手房价格在短期内不会出现太大波动。”业内人士认为，与许多在建一手房相比，大部分二手房还是具备一些优势，例如是现房，周边的配套设施情况相对完善等，这也使二手房价格更加坚挺。然而，随着下半年新入市的楼盘的增多，购房者的选择面会进一步扩大，价格过高的二手房也许会面临“有价无市”的情况，其价格也许会回归理性。

　　房租价格悄然上涨

　　“今年年初以来，房屋租赁价格就在悄然上涨。”黄石伟业地产总经理孙晓明称，黄石商品房的价格在政策调整期，仍处于上涨趋势，不同区域的房屋租赁价格也随之上涨。孙晓明举例称，去年市中心一带较小面积的两室一厅，700元—800元/月便可租到，现在至少要1000元/月才能租到;团城山区域去年800元—900元/月的房源，今年都要1200元—1500元/月才能租到;黄石港区域去年租800元/月的房源，今年1000元—1200元/月才能租到。记者走访其他一些中介公司发现，目前热点租赁区域的租金均在上涨，而楼层比较好、装修比较理想的户型租赁价格则更高。

　　据了解，热租节点是在春节后的2—3月份，4—5月份的租赁则相对清淡。然而，6—7月份起又是租房的高峰期，个别房东会借机涨租。

　　多重因素影响房租

　　黄石美南不动产经纪有限公司总经理宋良钢认为，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的说法，叫“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，一般界定为1：300—1：200。目前，黄石房屋的租金水平还稳定在这个区间以内，而在“租售比”正常的情况下，影响租金的重要因素之一就是市场正常的供需关系。

　　万通房网经理高雄春介绍，从阳新、大冶、江北等地来黄石的外来务工人员较多，且单身白领、到黄石做生意的人较多，还有房屋拆迁的人员租房临时过渡等，租赁市场的需求一直比较旺盛，如果商品房市场被抑制，很有可能会影响租赁市场的供应，从而导致供不应求，租金出现上涨。此外，在房地产调控新政的影响下，很多人推迟购房计划或犹豫出手购房，只有先租房，这类人对租房的品质要求比较高，包括房屋地段、楼层、装修情况、家电配备等，从而影响房屋租赁价格。

　　[见习编辑：宗夏]