40年老旧小区如何改到群众心坎里？宜昌这个杂居小区给出答案

　　一场春雨过后，一马路杂居小区，刷黑的柏油路整洁如新，汽车有序停放在车位内。“幸亏改造了，不然这里就是污水潭。”宜昌伍家岗区隆康路社区书记易蓉说。

　　一马路杂居小区始建于1980年，8600平方米的范围内，塞满单位宿舍、平房等各种类型住房22栋、居民238户。

　　因建设年代久远，市政排水管道等后建的基础设施高于小区管网，下雨溢流严重、公共空间有限，老旧小区遭遇的普遍问题在这里几乎无一幸免。

　　而且历经数年棚改、拆迁及改造，伍家岗区2000年以前建成的老旧小区已基本完成改造，剩余一马路杂居小区等零星小区，分散在商品房之中，已无法满足整体打包改造条件。

　　这些插在商品房间的老旧小区怎么改？如何在有限的空间里解决人、地、钱问题？一马路杂居小区改造作出探索。

　　“双业主”管理明确改造责任

　　“老旧小区改造最难的还是居民沟通问题。”易蓉说，过去，老旧小区改造，甲方只有一个——社区，社区不仅要负责居民工作，就连招投标、施工、材料等工作都要一肩挑，施工进度不能保证。

　　“改造难免遇到停水停电的情况，边改边协调，协调不好就停工，影响居民生活，容易造成矛盾。”在此之前，易蓉曾参与过6个小区的改造工程，从水厂、电力、管网怎么协调，刷黑路面是5厘米还是10厘米，水管买多粗，这类专业问题统统由社区拍板。

　　不仅社区工作人员累得“人仰马翻”，由于专业化程度不高，对于施工质量等细节更是很难把关。“每次签字都瑟瑟发抖，怕出问题，但不签字流程走不完，工程无法推进。”

　　2022年初，伍家岗政府推出街办社区与平台公司“双业主”的模式，由伍家岗城投公司全面接手实施老旧小区改造工程，街办社区则回归本职做居民工作，双重管理、各负其责。

　　改造之初，一马路杂居小区前前后后进行了4轮，坝坝会、圆桌会、议事会……居民们与小区党支部、业委会等一起商议，协力安排时间表，施工顺序。“大大减少了工程开工后与居民协调的时间。”伍家岗老旧小区改造项目负责人刘华说，2022年初小区改造正式开始，一年时间工程完工，小区地面和地下管网改造时间仅两个月，工程进度加快，居民满意度也更强。

　　清单化改造因地施策

　　一马路杂居小区居民构成复杂，多以老年人、临时租户、工薪阶层为主，各方需求不同。小区基础条件不同，改造提升的内容也有相应区别。

　　该小区人员众多，但空间狭窄，5个出入口与小区均由小巷连接，过去电动车、三轮车无处可停，飞线充电现象明显。反复测量后，施工方在巷角等原来废弃位置，安装非机动车充电棚。

　　根据《宜昌市城镇老旧小区改造技术导则》，老旧小区改造要素内容分为基础类、完善类和提升类三大类型57项改造内容，层层递进。

　　其中基础类属于水、电、气管网等必改事项32类；完善类则包括绿化、适老化、文体设施等附加项目18项；提升类包含幸福食堂、服务站、公共厕所、综合超市等项目共7项。根据不同社区需求，居民可自己点单。

　　“公益物业”兜底长效管理

　　老旧小区改造后，不维护，没两年就会恢复原样。但维护需要物业，需要后续投入，一马路杂居小区已经“放养”了40多年，从0到1培养消费习惯并不容易。

　　小区还是典型的“三无”小区，小区出口多，无法封闭管理。周边商品房住宅环绕，可利用地块不多，公共空间不足，难以支撑规模化的运营和业态布设，市场化物业公司管不起也不愿管。

　　改造后，社区委托伍家岗新城物业公司进行公益性保洁托底服务，这才有保洁人员上门服务。

　　新城物业公司总经理杨兵说，去年区城投公司成立物业企业，专门统筹区内老旧小区物业管理，对于基础条件较差的小区，给予3年公益物业兜底，小区楼道外公共区域保洁频次不低于每周2次，楼道内公共区域不低于每周1次。服务“先试后买”提供3年试用周期，逐步培养居民购买服务的意识。

　　而物业公司资金来源除前三年由政府一次提供90%、50%、30%的财政补贴外，分片区经营，以基础较好的老旧小区为核心，向外辐射，通过停车场等其他的资源来换取收益，补充物业支出，通过片区化运营降成本。

　　（湖北日报全媒记者金凌云 通讯员龚艳菊）