业委会自治出租小区物业房 居民上诉一审被驳回

　　（长江日报）本报讯(记者李亦中)硚口某苑小区原物业管理公司撤出，业主委员会决定自主管理物业，将物业管理用房对外出租。小区一居民认为业主委员会行为违法，将其诉上法庭。硚口区法院昨日披露，一审驳回此诉讼请求。

　　某苑小区有业主400余户，总建筑面积5万余平方米。2009年，小区成立业主委员会。2011年2月，原物业管理公司撤出小区，业委会选聘新的物业管理公司，但该公司单方违约退出，一时没有新的物业公司愿意进场，业委会便决定代管物业，不定期自治。

　　2012年3月，小区300余户业主签署《授权书》，分别授权15名业主代表，代其本人处理与小区管理有关事宜。随后，15名业主代表召开业主代表大会，一致同意小区业主委员会行使物业代管权。实行物业管理过程中，业主委员会将小区物业用房对外出租。

　　小区居民周某认为业主委员会未经业主大会同意，擅自决定自主进行物业管理，擅自出租经营物业管理用房，而且未公示业主委员会工作经费收支情况和利用业主共有部分经营、收益的收支情况，违反物业管理相关法规，将小区业主委员会诉至法院。请求判令：撤销小区业主委员会对小区自主进行物业管理的决定;确认业主委员会擅自出租小区物业管理用房的行为无效。

　　小区业主委员会称，自主进行物业管理的决定取得有业主授权的业主代表大会认可，业主委员会有权代表业主出租公共部分。业主委员会代管小区物业时，已依法向房产管理部门备案，得到主管部门同意，享有合法物业代管权。300余户业主已授权15名业主代表行使处理小区事务的权利，占全体业主人数的68%，所召开的业主代表大会与业主大会具有同等效力。

　　法院审理查明，业主代表大会经超过法定过半的业主授权。根据《物权法》及《民事诉讼法》规定，业主委员会代行物业管理权行为合法有效，其对外出租物业管理用房得到过半业主支持，也合法有效。

　　法官说法>>>

　　过半业主授权 业委会自管物业合法

　　业主自治自律是现代物业管理的核心内容。根据《中华人民共和国物权法》规定，小区业主委员会对物业管理的重大事项，须经法定过半业主同意。

　　本案争议焦点为：某苑小区业主委员会决定自主进行物业管理及对外出租经营物业管理用房，是否经过了法定人数业主的同意。

　　根据《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。作为财产管理人的业主，有权决定对自己财产自主管理，包括决定授权业委会管理。对建筑物的管理，包括建筑物之保存、改良、利用、处分及对共同生活秩序之维持等，出租经营物业管理用房是业主自主进行物业管理的内容之一。

　　业主自主进行物业管理及出租经营物业管理用房，系业主行使共同管理权利的重大事项，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主授权给业主代表，通过业主代表大会对上述事项进行表决，并不违反法律规定，在一定程度上可以缓解业主大会召集难的问题。因本案参与业主代表大会表决的业主代表，已经获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主委托，有权授权业主委员会处理与小区管理有关事宜。业主委员会基于业主的授权，有权决定自主进行物业管理及出租经营小区物业管理用房。

责编：田静